Acheter un bien immobilier n’est pas un investissement anodin. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, il convient de bien comprendre sa capacité d’emprunt avant de se lancer dans un tel projet. Dans cet article, nous explorerons en détail la notion de capacité d’emprunt, comment la calculer, et comment l’optimiser pour concrétiser votre projet immobilier.
La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?
La capacité d’emprunt représente le montant maximal qu’une banque est prête à vous prêter pour financer votre projet immobilier, en fonction de votre situation financière. Attention à ne pas confondre la capacité d’emprunt avec la capacité d’achat ! Pour rappel, la capacité d’achat inclut également votre apport personnel.
Il est impératif d’estimer sa capacité d’emprunt, car cette information vous permet de cibler les biens correspondant à votre budget, d’éviter de perdre du temps avec des projets irréalistes, et de négocier plus efficacement avec les vendeurs et les agents immobiliers.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Pour estimer sa capacité d’emprunt, il faut commencer par connaître un certain nombre de critères. Les banques utilisent plusieurs critères pour calculer votre capacité d’emprunt tels que vos revenus mensuels, vos charges mensuelles, le taux d’intérêt du prêt et la durée du crédit.
L’un des éléments les plus importants est le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels selon la réglementation en vigueur. Ce taux inclut toutes vos charges de crédit, y compris le futur prêt immobilier.
Une formule simplifiée pour calculer votre capacité d’emprunt est :
Capacité d’emprunt = (Revenus nets mensuels x 0,35 – Charges mensuelles) x Durée du prêt en mois
Cependant, cette formule ne tient pas compte des taux d’intérêt et de l’assurance emprunteur, qui influencent également votre capacité d’emprunt.
Quels sont les revenus à considérer dans le calcul de la capacité d’emprunt ?
Les banques prennent en compte divers types de revenus dans le calcul de votre capacité d’emprunt :
- Salaires nets
- Primes et bonus réguliers
- Revenus locatifs
- Pensions (retraite, invalidité)
- Allocations familiales (sous certaines conditions)
- Revenus de placements financiers
Pour optimiser votre capacité d’emprunt, vous pouvez valoriser vos primes et bonus auprès de la banque. De même, vous pouvez stabiliser vos revenus via un CDI plutôt qu’un CDD. Dans ce cas de figure, déclarez tous vos revenus locatifs et attendez la fin de votre période d’essai si vous êtes en nouvelle embauche.
Quelles charges faut-il prendre en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?
Les charges considérées dans le calcul de votre capacité d’emprunt incluent les crédits en cours, qu’il s’agisse de la consommation, auto, etc. Si vous êtes locataire, les banques vont considérer les loyers. Hormis ces charges, mentionnons également les pensions alimentaires versées ainsi que les impôts sous certaines conditions.
Comment améliorer sa capacité d’emprunt ?
Les banques évaluent ces charges à partir de vos relevés bancaires et de vos déclarations. Pour améliorer votre capacité d’emprunt, vous pouvez opter pour plusieurs stratégies. Tout d’abord, vous pouvez commencer par réduire vos charges fixes. Pourquoi ne pas renégocier vos contrats d’assurance ? Et si vous optimisiez vos abonnements ?
Une fois que vous réduisez vos charges fixes, pensez également à augmenter votre apport personnel. Vous pourriez notamment épargner davantage sur vos revenus ou sollicitez un prêt familial. Attention cependant au surcoût en intérêts ! C’est pourquoi nous vous recommandons d’opter pour une rallonge de la durée de vos différents emprunts.
Pour augmenter votre capacité d’emprunt, l’une des choses à faire est de brosser au mieux votre profil emprunteur. Les banques sont bien plus flexibles vis-à-vis des emprunteurs présentant des situations professionnelles stables. Veillez donc à rechercher une situation professionnelle fixe et à maintenir une bonne tenue de votre compte. Enfin, optimisez votre assurance emprunteur. Pour cela, n’hésitez pas à comparer les offres et à négocier les tarifs.
Capacité d’emprunt, achat immobilier : comment bien s’y prendre ?
Votre capacité d’emprunt influence directement le choix des biens immobiliers accessibles. Pour bien évaluer les biens en fonction de votre capacité d’emprunt et de vos besoins, nous vous recommandons de garder une marge de manœuvre pour les imprévus. Ne visez pas systématiquement le maximum de votre capacité d’emprunt.
Prenez en compte les frais annexes liés à votre achat, qu’il s’agisse des frais de notaire ou même d’éventuels travaux, et incluez-les dans votre budget global. Localisation, évolution familiale, taille du logement… Avant de vous lancer dans votre achat immobilier, veillez à évaluer vos besoins à long terme. Comparez les biens dans différents quartiers pour optimiser votre investissement. N’hésitez pas à négocier le prix du bien si votre capacité d’emprunt est légèrement insuffisante.
En conclusion
Pour réussir votre projet immobilier, il est très utile de comprendre et d’évaluer votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra de définir un budget réaliste, de cibler les biens inhérents à vos moyens et d’optimiser vos chances d’obtenir un financement adapté.
N’oubliez pas que votre capacité d’emprunt n’est qu’un aspect de votre projet immobilier. Il est tout aussi important d’évaluer vos besoins, vos objectifs à long terme, et de bien vous renseigner sur le marché immobilier local.
Avant de vous lancer, prenez le temps d’évaluer précisément votre situation financière, de simuler différents scénarios d’emprunt, et n’hésitez pas à solliciter les conseils de professionnels. Avec une bonne préparation et une compréhension claire de votre capacité d’emprunt, vous serez en mesure de prendre des décisions éclairées et de réaliser votre projet immobilier en toute sérénité.
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Expert en bourse et gestion de portefeuille, Martin accompagne les investisseurs particuliers dans leurs décisions stratégiques.
