Lors d’un divorce, lorsque les époux possèdent un bien immobilier en commun, l’une des solutions pour sortir de l’indivision est le rachat de soulte. Cette opération permet à l’un des conjoints de racheter la part de l’autre pour devenir l’unique propriétaire du logement. Cependant, cette transaction n’est pas neutre financièrement. Elle implique obligatoirement l’intervention d’un notaire pour rédiger un acte authentique, ce qui génère des frais. En réalité, ces coûts se composent de plusieurs éléments, dont des taxes pour l’État, des débours et la rémunération du notaire lui-même. Plus de détails dans la suite de cet article.
De quoi se composent exactement les frais de notaire ?
Contrairement à ce que leur nom suggère, la majorité des sommes collectées par le notaire ne constitue pas sa rémunération. Ces frais qui s’élèvent généralement entre 7 % et 8 % de la valeur de la part rachetée (la soulte) sont en fait un ensemble des postes de dépenses tels que :
- les droits et taxes : c’est la part la plus importante. Ils sont perçus par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales. Dans le cadre d’un rachat de soulte suite à un divorce, le principal impôt est le droit de partage, dont le taux est de 1,10 % depuis le 1er janvier 2022. Il s’applique sur la valeur nette du bien après déduction du capital restant dû du crédit immobilier ;
- les émoluments du notaire : c’est la rémunération réglementée de l’officier public pour la rédaction de l’acte de licitation (l’acte qui met fin à l’indivision). Ces émoluments sont fixés par décret et leur montant est proportionnel à la valeur du bien ;
- les débours et frais annexes : ce sont les sommes que le notaire avance pour le compte de son client afin de rémunérer les différents intervenants et d’obtenir les pièces administratives nécessaires (géomètre-expert, service de la publicité foncière, etc.) ;
- la Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) : due à l’État, elle rémunère les formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Son taux est de 0,10 % de la valeur du bien.
Comment sont calculés ces frais lors d’un rachat de soulte ?
Pour bien comprendre le mode de calcul des frais de notaire dans le cadre d’un rachat de soulte, imaginons un couple qui divorce alors qu’il possède une maison évaluée à 300 000 euros, avec un crédit immobilier dont le capital restant dû est de 100 000 euros. La valeur nette du patrimoine à partager est donc de 200 000 euros (300 000 – 100 000). Après le divorce, l’un des époux souhaite conserver la maison et doit donc racheter la part de l’autre. La soulte correspond à la moitié de la valeur nette, soit 100 000 euros.
Pour le rachat de la soulte, les émoluments du notaire ainsi que la contribution de sécurité immobilière sont généralement calculés sur la valeur totale du bien (300 000 euros). Quant au droit de partage qui est le principal impôt qui prévaut dans cette situation, il est calculé sur l’actif net partagé, soit 1,10 % de 200 000 euros. À ces résultats s’ajouteront les débours et frais annexes qui correspondent à des montants réels et souvent forfaitaires ou proportionnels à la nature de l’acte.
Qui paie les frais de notaire sur le rachat de soulte et comment les financer ?
En principe, c’est celui qui acquiert la pleine propriété du bien, donc celui qui rachète la soulte, qui paie la totalité des frais liés à l’acte notarié. Cette dépense est à intégrer dans le plan de financement global de l’opération. Généralement, l’ex-conjoint qui conserve le bien doit souscrire un nouveau prêt immobilier. Ce crédit ne sert pas uniquement à financer le montant de la soulte à verser à l’autre époux, mais aussi à couvrir ces frais de notaire et éventuellement à reprendre à son nom le capital restant dû du prêt initial. Il est donc avisé de présenter à la banque un projet complet comprenant tous ces coûts afin d’obtenir une offre de prêt adaptée et réaliste.
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Journaliste et rédactrice spécialisée dans l’emploi et la formation, Élise aide les professionnels à évoluer dans leurs carrières.
