Vous avez rendu les clés de votre ancien logement, l’état des lieux de sortie est signé et vous attendez la restitution de votre dépôt de garantie. C’est alors que, plusieurs mois plus tard, votre ancien propriétaire vous contacte pour une régularisation de charges. Est-ce légal ? A-t-il le droit de vous réclamer de l’argent ou, à l’inverse, de vous en devoir, bien après la fin du bail ? La réponse est oui, mais cette pratique est strictement encadrée par la loi. Le départ du locataire ne solde pas automatiquement tous les comptes. Focus dans cet article sur les règles applicables pour vous permettre de vérifier que la demande de votre ex-bailleur est justifiée et savoir comment réagir.
Que dit la loi sur la régularisation tardive des charges locatives ?
Le principe est simple : même après votre départ, le propriétaire conserve le droit de régulariser les charges locatives. Cela s’explique par le fait que l’arrêté des comptes annuels de la copropriété intervient souvent plusieurs mois après la fin de l’exercice comptable. Il est donc matériellement impossible pour un bailleur de connaître le montant exact des dépenses au moment précis où vous quittez le logement.
La loi lui accorde donc un délai pour effectuer ce calcul a posteriori et ajuster les provisions que vous avez versées. Toutefois, ce droit s’exerce dans les deux sens : s’il s’avère que vous avez trop payé, il doit vous rembourser le trop-perçu. Dans le cas contraire, il est en droit de vous réclamer le complément.
Le délai de prescription : combien de temps pour agir ?
La loi ne laisse pas le propriétaire agir indéfiniment. Le délai pour réclamer un arriéré de charges ou pour que vous réclamiez un trop-perçu est fixé par la loi ALUR de 2014. Ce délai de prescription est de 3 ans. Mais il faut faire attention au point de son départ.
Pour une régularisation annuelle classique, le délai court à partir de la date à laquelle le propriétaire aurait dû effectuer la régularisation (généralement après l’approbation des comptes de la copropriété). En cas de demande de complément après votre départ, le propriétaire a donc 3 ans pour vous présenter sa demande, à condition de pouvoir la justifier. Passé ce délai, ni vous ni lui ne pouvez plus rien réclamer concernant la période en question.
Le bailleur doit-il conserver l’intégralité de votre dépôt de garantie après votre départ ?
C’est ici que se trouve une règle souvent méconnue, mais protectrice pour le locataire. Au moment de votre départ, si l’arrêté définitif des comptes n’a pas encore eu lieu, le propriétaire a le droit de conserver une partie de votre dépôt de garantie en prévision de la future régularisation.
Cependant, la loi l’autorise à retenir au maximum 20 % du montant total du dépôt de garantie. Il doit alors vous restituer les 80 % restants dans le délai légal (1 ou 2 mois selon l’état des lieux). Il n’a absolument pas le droit de conserver l’intégralité du dépôt en attendant la régularisation.
Dès que les comptes sont arrêtés et qu’il effectue la régularisation finale, il doit procéder au solde de tout compte et vous restituer le reliquat du dépôt de garantie. Ce dernier devra ensuite être accompagné du décompte détaillé dans le mois qui suit.
Qu’en est-il de votre droit à exiger les justificatifs ?
Une demande de régularisation n’a aucune valeur si elle n’est pas justifiée par des preuves. Le propriétaire ne peut pas se contenter de vous annoncer une somme. Il a l’obligation légale de vous fournir un décompte détaillé par nature de charges (eau, chauffage, entretien des parties communes…). Il doit également tenir à votre disposition l’ensemble des pièces justificatives comme :
- factures d’énergie communes ;
- contrats et bons d’intervention ;
- relevés du syndic ;
- devis et factures de travaux exceptionnels ;
- etc.
Si votre ancien propriétaire vous réclame un complément sans fournir ces documents, vous êtes en droit de les exiger avant tout paiement. Un simple tableau Excel sans factures à l’appui n’est pas une justification suffisante.
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Entrepreneur et passionné de la technologie blockchain, Alexandre conseille les entreprises sur les stratégies financières.
