Lorsque l’on se lance dans l’investissement locatif, on pense souvent à l’impôt sur le revenu, mais on oublie parfois une autre composante essentielle de la fiscalité : les prélèvements sociaux. Ces derniers ont pourtant un impact important sur la rentabilité de votre investissement. Alors, comment fonctionnent réellement les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ? Décryptage !
En quoi consistent les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Il s’agit des cotisations obligatoires prélevées sur vos revenus fonciers au même titre que l’impôt sur le revenu. Mais contrairement à ce dernier dont le taux est progressif, les prélèvements sociaux sont calculés à un taux fixe de 17,2 % depuis 2018. Ce taux global se décompose en plusieurs contributions :
- 9,2 % de la Contribution Sociale Généralisée (CSG) ;
- 0,5 % de la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) ;
- 7,5 % du prélèvement de solidarité.
Ces prélèvements sont destinés à financer la protection sociale en France. Ils s’appliquent sur le montant net de vos revenus fonciers, c’est-à-dire après déduction des charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, etc.).
Par exemple, imaginons que vous ayez perçu 10 000 euros de revenus fonciers sur l’année et que vous ayez déduit 3 000 euros de charges. Votre base imposable pour les prélèvements sociaux sera donc de 7 000 euros. Le montant des prélèvements sociaux s’élèvera à 17,2 % des 7 000 euros, soit 1 204 euros. Ce montant s’ajoutera à votre impôt sur le revenu pour déterminer votre imposition globale.
Comment sont payés les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Depuis 2019, le recouvrement des prélèvements sociaux s’effectue par le biais d’acomptes prélevés directement sur votre compte bancaire. Le montant de ces acomptes est calculé par l’administration fiscale sur la base de vos revenus fonciers de l’année précédente. Concrètement, le fisc applique le taux global de 17,2 % à vos revenus fonciers de l’année N-1, puis divise le résultat par 12 pour un prélèvement mensuel ou par 4 pour un prélèvement trimestriel.
Il faut savoir que vous avez la possibilité de moduler le montant de vos acomptes si vos revenus fonciers diminuent en cours d’année (par exemple, en cas de vacance locative ou de réalisation de travaux importants). Pour cela, vous devez :
- vous rendre sur le site impots.gouv.fr ;
- aller dans la rubrique ‘’Gérer mon prélèvement à la source’’ ;
- indiquer le montant estimé de vos revenus fonciers pour l’année en cours.
Comment optimiser vos prélèvements sociaux sur revenus fonciers ?
Même s’il n’est pas possible de supprimer totalement les prélèvements sociaux, plusieurs stratégies peuvent vous permettre d’en réduire le montant. Par exemple, en maximisant vos charges déductibles par des travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique, vous pouvez diminuer votre base imposable.
De plus, si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers, il vous est possible de créer un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui peut réduire votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux.
En outre, le choix d’un régime fiscal adapté permet également d’optimiser les prélèvements sociaux. Si vous louez un logement meublé, le régime réel d’imposition sera plus avantageux que le régime micro-BIC. En effet, le régime réel vous permet de déduire l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut réduire considérablement vos revenus imposables.
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Entrepreneur et passionné de la technologie blockchain, Alexandre conseille les entreprises sur les stratégies financières.
